マイナス金利における住宅ローン選択のポイントとは

日本銀行のマイナス金利政策を受けて、金融機関における住宅ローンの低金利時代が続いています。

住宅ローンの新規借入をはじめ、住宅ローンの借換、増改築、リフォームなど、金利が低金利であるからこそ、支出するお金の負担が軽くて済む恩恵が受けられることになりますが、住宅ローンの選択におけるポイントや注意点を押さえておかなければ、かえって逆効果になることも否めません。

そこでこの記事では、住宅ローンの金利を中心に基本的な住宅ローン選択のポイントを解説していきます。

住宅ローンの金利タイプを確認しましょう

住宅ローンの金利タイプは、おおまかに分けると３つあります。
選択した金利タイプによって「総返済金額」「1ヶ月あたりの返済金額」などが異なる結果となりますので、自身が希望している金額やライフプランに合わせた選択が重要なポイントになってきます。

タイプその１．変動金利型

変動金利型とはいわゆる変動金利のことで、住宅ローンの借入後も市場の金利変動に伴って、一定の期間で見直される金利のことを言います。
金利が低いのが特徴である反面、返済金額が５年ごとに見直される他、金利は半年ごとに見直されます。

返済金額が表面上変わらないため、大きな負担がないと思われがちですが、日本国内の経済情勢や世界情勢によって市場の金利が上昇した場合、利息ばかりを支払わなければならないといった大きな落とし穴が含まれています。
変動金利は、資金的に余裕があり、短い期間でローンを返済できる人に向きの金利と言われます。

タイプその２．全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入時から完済時までの金利が変わらない金利のことを言います。テレビCMなどでも目にする「フラット35」は、全期間固定金利型の住宅ローンであり、返済完了までの「毎回の返済金額」や元金と利息を合わせた「総返済金額」が契約時に確定する特徴があるため、返済計画が立てやすいメリットがあります。

変動金利に比べると金利が高いため、市場の金利変動が極端な動きを見せない場合は、結果として変動金利の方が全期間固定金利型よりも総返済金額が少なくて済む結果となります。

タイプその３．固定金利選択型

固定金利選択型は、ローンの契約時にあらかじめ決めた期間を固定金利期間とし、その期間が終了した後は、再度、固定金利か変動金利かを自身で選ぶことができます。
その時々の経済情勢や金利に合わせて選択が可能となるため、有利に金利が選べるといったメリットがあります。

一方で、再度、固定金利選択型を選んだ場合は、特約料といったお金を支払う必要がある点には注意が必要です。

住宅ローンの優遇金利とは

住宅ローンの優遇金利とは、その名の通り、融資を受ける金融機関などから特別に優遇された金利でお金を借りる際に適用される低金利のことを言います。
「特別待遇のお客様」といったイメージを持つとより分かりやすいと思います。

住宅ローンの借入におきましては、金融機関によって優遇幅が異なるものの、優遇金利をいかに多く適用してもらえるかが総返済金額や毎月の返済金額に大きな影響を与えることになります。
そして、優遇金利が適用される期間も重要で、優遇金利は適用される期間に応じて、以下、2つのタイプに分けられます。

１．期間限定優遇金利

期間限定優遇金利とは、住宅ローンの返済期間のうち、ある一定期間について金利の優遇幅を大きくし、一定期間経過後は、金利の優遇幅を小さくすることを言います。

たとえば、住宅ローンの借入から10年間の優遇幅は「▲2.0％」で、10年目以降は「▲1.5％」であったとします。
この時、金融機関の基準金利が「3.0％」だとすると、10年目までは適用金利が「1.0％」となり、10年目以降は「1.5％」となります。
このように、あらかじめ決まった期間によって優遇金利が異なっている特徴があります。

２．全期間優遇金利

全期間優遇金利とは、借入から完済までのすべての期間で優遇金利が適用されることを言います。いわば相当なVIP待遇と言っても過言ではなく、期間限定優遇金利との差は歴然です。

優遇金利を適用してもらうための条件

誰しもが全期間優遇金利を適用されたいと思うところではありますが、そのためには住宅ローンを融資する金融機関の優遇金利対象基準に合致している必要があります。
それぞれの金融機関によって優遇金利の条件が異なっているので、優遇金利の適用を受けるためにはどのような条件を満たしていなければならないか確認する必要があります。

参考までに以下のような条件が設定されています。

・ 給与振り込みの口座へ指定する
・ 公共料金の引き落とし先口座として指定する
・ インターネットバンキングの登録をする
・ 銀行が発行するクレジットカードの申し込みをする
・ 購入予定の物件に対して十分な自己資金がある

上記複数の項目を満たしている必要がある他、これらの他にもさまざまな条件を設定している場合があります。
住宅購入を急ぐ必要がないのであれば、無理に住宅ローンの申し込みをせず、十分な自己資金を貯めて優遇金利を受けながら住宅を購入する方法も合理的だと思われます。

住宅ローン借換の注意点

マイナス金利政策が施行されたことによる低金利は、住宅ローンの借換におきましても大きな効果が期待できます。
ただし、住宅ローンの借換には、印紙税や登録免許税といった税金をはじめ、金融機関へ支払う事務手数料や保証料の他、登記をするために専門家に支払う手数料も考慮しておかなくてはなりません。

さらに、健康状態や完済年齢なども関係してくるため、必ずしも金融機関から借換融資が通るとも限りません。

住宅ローンの借換を申し込む前にこれらの点につきましては最低限押さえておくべきポイントになります。
また、一般的に住宅ローンの借換効果が期待できるための条件には、次の３つの条件をすべて満たしていることが望ましいとされています。

1．住宅ローンの残高が「1,000万円以上」ある
2．ローンの返済期間が「10年以上」ある
3．現在の金利と借換金利の差が「1％以上」ある

住宅ローンの借換前に、現在の住宅ローンの状況を再確認し、上記3つの項目にすべてあてはまっているか確認してみることをおすすめします。
仮に、2つのみ該当してあったとしても借換効果が認められる可能性は十分ありますので、金融機関やFPといった専門家へ相談やシミュレーションをしてもらうのも良いと思います。

参考：住宅ローンの借換効果シミュレーション

住宅ローンの借換効果が、どの程度あるのか数値化することでよりイメージがわきやすいのではないでしょうか。
ここでは、あえて住宅ローンの借換効果が期待できる条件を2つ合致させてシミュレーションしていきたいと思います。

【現在の借入状況】
・ 借入金額　2,000万円
・ 残存期間　20年
・ 金利型　固定金利型
・ ボーナス払い　なし
・ 金利　3.00％
・ 毎月返済　110,919円
・ 総返済額　約2,662万円

【借換実行した場合の効果】
・ 借入金額　2,000万円
・ 残存期間　20年
・ 金利型　固定金利型
・ ボーナス払い　なし
・ 金利　2.20％
・ 毎月返済　103,081円（差額　1ヶ月あたり7,838円の返済減）
・ 総返済額　約2,473万円（差額　189万円の節約）
・ 借換諸費用　仮に70万円とします
・ 借換効果　119万円（189万円－70万円）

住宅ローンの借換効果が期待できるための3つの条件のうち、以下、「1」と「2」を満たし「3」を満たしていないものとしてシミュレーションをしました。

1．住宅ローンの残高が「1,000万円以上」ある
2．ローンの返済期間が「10年以上」ある
3．現在の金利と借換金利の差が「1％以上」ある

借換効果は、金利差0.8％（3.00％－2.20％）で、約119万円という結果となりました。

まとめ

今回は、マイナス金利における住宅ローン選択のポイントについて解説しました。

マイナス金利になると、住宅ローンを新規で加入する人、住宅ローンを借換する人、双方にとってプラスの効果が見られる結果となります。

特に住宅ローンの借換におきましては、40代、50代の人で現在も多くの住宅ローンが残っている場合には大きな借換効果が期待できるでしょう。

金融機関の選び方、住宅ローンの選び方、住宅ローンの返し方などさまざまな要素が絡み合って総返済金額や月々の返済金額に差額を生み出すことになるため、ファイナンシャルプランナーに相談してアドバイスをもらうことも良いと思います。
現在の状況を踏まえた上で借換の効果を最大限引き出してもらうことも可能ですので、自身にあてはまる場合には、まずは行動してみることをおすすめします。