今ある住宅を活用して老後資金を確保する3つの方法

老後の生活資金と聞いて一番に思い浮かべるのは、「公的年金」だと思います。
でも、実際には公的年金のみで老後生活を送ることは厳しい時代になりつつあります。

毎年年金額が改定されるほか、将来にわたって受給額が減少したり、受給開始年齢が65歳よりもさらに引き上げられることも予想されます。

多くの方にとって老後資金は、不安要素の１つとなっていることでしょう。
そこで、今回は住宅を活用した老後資金を確保するための3つの方法をご紹介します。

老後資金を確保する方法1．
住宅をリフォームして賃貸住宅として活用する

住宅をリフォームし一部を賃貸住宅にして、その賃貸収入を将来の老後資金として活用する方法があります。

すでに子どもが独立し無駄に部屋が空いている場合などに、たとえば1階を自分たちの生活スペースとし、2階を賃貸部屋などの造りにリフォームします。

一時的に大きなお金が必要になるものの、毎月の賃貸収入を確保できるようになれば、公的年金にプラスして老後の生活資金として活用することが可能となります。

「できれば自宅を売りたくない」、「子どもや孫に財産を残したい」といった考えをお持ちの方にも有効な手段です。

ただし、賃貸住宅として活用する場合、新たな住まいにかかる費用以上の賃貸収入を確保することが絶対条件となります。

継続して入居者がいるような状況を考慮し、リフォーム前にどのような収支状況になるのかシミュレーションしておくことが大切です。

自宅を賃貸住宅にするために必要なこと

自宅を賃貸住宅にリフォームする場合、不動産業者などの協力が必要ですが、すべてを業者に丸投げする訳にはいきません。

まずは、以下のような前提条件に当てはまっているかどうかをご確認ください。

利便性が良いか

首都圏の場合、たとえば、駅から近いなど利便性の良さは賃貸をするための必須要件になります。

一方、地方や田舎の地域で、電車やバスなどの公共交通機関を利用しない車社会であれば、借主の目的が満たせる場所であるかどうかを意識することが大切になります。

家賃水準が高額に設定されている地域であるか

場所によって需要のある地域とない地域ははっきりと分かれます。そのため、家賃水準が高い地域、いわゆる人気や需要の高い地域であるかどうかが賃貸するための必須要件になります。

もしも需要や家賃水準が高くなければ、空き状況が続かず、借主に継続して入居してもらえる状況を作り出す工夫が必要になってきます。

たとえば、高校や大学の近くに賃貸用の住宅を設ければ、絶えず入居してくれる可能性はあるでしょう。すでにそのようなことを行っている方も多くいる思いますが、賃貸価格、真新しさなど工夫次第で安定した収入が見込めます。

老後資金を確保する方法2．
自宅を売却し新たに住む場所を探す

現在住んでいる自宅を将来、子どもや孫に引き継がせる必要がない場合や後述するような状況に該当する場合には、売却して新たに住む場所を探す方法が適していることもあります。

自宅が広すぎる場合や古い場合

歳を重ねていくと、自宅が広すぎる場合や古い場合の管理は体力的にも金銭的にも大きな負担となります。

たとえば、自宅が広いと、庭木の管理やお住いの地域によっては除雪など、体にこたえるうえに危険度も高い作業が増えます。

また、自宅が古くなると住宅の修繕費用や固定資産税など自宅そのものを維持管理する費用がかかってきます。

賃貸しても賃貸収入が見込めない場合

前項ですでに解説しましたが、仮に自宅を賃貸用に変更したとしても賃貸収入が見込めない場合や、賃貸の需要が明らかに少ない地域の場合にも、自宅の売却が選択肢の1つになるでしょう。

その後の新しい住まいとしては、子どもの自宅へ同居する、サービス付き高齢者住宅への入居するなどの方法が考えられます。

老後資金を確保する方法3．
リバース・モーゲージの利用

リバース・モーゲージとは、ご自身の住宅を担保に金融機関から融資を受け、死亡後にその担保となった住宅を売却して融資された借金を返済する仕組みのことをいいます。

この制度を利用すれば、融資されたお金を老後資金として活用することができます。

なお、このリバース・モーゲージを利用して融資を受けたお金は、死亡時に一括して返済するだけでなく、都度、返済することも可能です。

また、融資を受けたお金に対する利息の支払いは、元金に加算して死亡時に一括返済する方法のほか、利息のみ毎月返済する方法などがあります。

リバース・モーゲージの注意点

リバース・モーゲージの注意点はさまざまありますが、それらの中でも主だったものとして

・リバース・モーゲージを利用できる地域や対象不動産が制限されている
・契約時の年齢が60歳以上80歳未満で、配偶者以外の同居者がいる場合は利用できない

などがあげられます。

また、リバース・モーゲージは不動産を担保として老後の資金などを融資してもらう仕組みであることから、担保となる不動産そのものに価値がなければ利用することができませんのでご注意ください。

リバース・モーゲージの利用をご検討される場合は、取り扱いのある金融機関へ問い合わせて直接確認してみることをおすすめします。

まとめ

今回は、住宅を活用した老後資金を確保するための3つの方法について解説しました。
再確認も含めて以下、3つの方法を箇条書きしていきます。

(1) 住宅をリフォームし賃貸住宅として活用する
(2) 自宅を売却し新たに住む場所を探す
(3) リバース・モーゲージを利用する

老後の資金を確保するための対策は当然必要ですが、歳を重ねるにつれ住んでいる自宅の負担や管理は増していく可能性があります。

これは、今までのように働いて得た収入ではなく、公的年金など少ない収入で老後の生活と住宅の維持をする必要があるためだと考えられます。

老後の資金をあらかじめ準備する対策を取りつつ、自宅を将来的にどのように活用していくのかについても併せて考えてみるべきではないでしょうか。