住宅購入前後で必要となる不動産登記の種類と流れ

これから住宅の購入を考えている人であれば「登記」という言葉をすでにご存じだと思います。

戸建て住宅やマンションを購入する際にさまざまな「登記の手続」が必要になりますが、今回は住宅購入前後に知っておきたい不動産登記について解説していきます。

多くの方は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼するなどして登記手続をするようですが、住宅購入から購入後の住宅ローンを完済するまでの長い期間の間、必要な登記手続について幅広く紹介していきます。

そもそも不動産登記とは何？

不動産登記とは、不動産が「どこ」にあり「どのような土地や建物」で「誰」が持っているのかを登記簿に記録し、誰でもその内容を確認できる状態にすることをいいます。
さらに不動産登記には、担保の優先権利である抵当権などの「権利」についても記録されます。

たとえば、戸建住宅やマンションを購入した時に、この不動産登記を行わなければ「自分の所有物」であることの証明が極めて困難になります。
そのため、このような自己の権利を主張するためにも不動産登記はとても重要な役割をはたしていることになります。

住宅購入前後に知っておきたい不動産登記

ここからは住宅の購入から住宅ローンの完済、その後までの一連の流れに沿って解説していきます。

新築の注文住宅を購入した場合　建物表題登記

注文住宅など建物を新築した場合、その建物に対して「建物表題登記」という登記手続をしなければなりません。建物表題登記をすることで、建物の種類、構造、床面積などが記録されることになり、はじめてその建物の登記簿が作られることになります。

たとえば子どもが誕生した場合に役所へ「出生届」を提出するように、建物を新築した場合は「建物表題登記」の手続を法務局へ行うことで建物が存在していることを明らかにする必要があるわけです。

なお、建物表題登記は手続が「義務化」されているものの、住宅購入時におきましては、専門家である土地家屋調査士が代行登記するのが一般的です。

住宅購入前の見積書に報酬等の費用が記載されていると思われますので、確認を忘れないようにしましょう。
マンション、建売住宅、中古住宅を購入する場合は、すでに建物がある状態のため建物表題登記をする必要はありませんので、その分登記費用を負担はありません。

新築の注文住宅を購入した場合　
所有権保存登記

注文住宅など建物を新築した場合、前述した建物表題登記に引き続いて「所有権保存登記」という手続が必要です。

所有権保存登記とは、新築の注文住宅などのように「最初に所有している人（所有者）」を明確にするための登記手続です。
所有権保存登記を済ませることによって、初めてその建物の所有者が決定するのと同時に所有者は自分の建物であることの証明なります。

注文住宅など建物を新築した場合における所有権保存登記は、専門家である司法書士が代理で登記手続を行うのが一般的で、こちらも不動産業者等の見積書に司法書士の報酬が記載されていると思われます。

前述した建物表題登記の報酬と併せて確認しておくことをおすすめします。
こちらの登記につきましてもマンション、建売住宅、中古住宅を購入する場合は、すでに所有権保存登記が完了している状態ですのでこちらも登記費用の負担はありません。

住宅ローンを申し込んで住宅を購入する場合　
抵当権設定登記

抵当権とは、いわゆる優先弁済権などとも呼ばれ、たとえば、貸したお金を返してもらえなくなった場合に抵当権を設定した不動産などを優先的に取得できる権利のことをいいます。

住宅ローンを申し込んで住宅を購入する場合は、融資を申し込んだ金融機関が土地や建物に対して「一番抵当権」を設定することが絶対条件として求められます。

一番抵当権とは、万が一、お金を借りている債務者が住宅ローンの返済できなくなってしまった時に最優先で土地や建物を住宅ローンの代わりに回収することができる権利のことをいいます。それらを競売にかけ、その売れたお金を貸したお金の補填に充てるといった流れになります。

住宅ローンを申し込む場合は、すべての金融機関で抵当権設定登記をすることが求められ、例外はありません。こちらの抵当権設定登記は、専門家である司法書士が行いますが、こちらも見積書に報酬が記載されていると思われますので確認しておきましょう。

こちらは余談ですが、不動産業者が指定した土地家屋調査士や司法書士に必ずしも依頼しなければならないといったことはありません。特に登記手続にかかる報酬は、それぞれの専門家によって金額が異なるため諸費用の節約としてあらかじめどの程度の報酬がかかるのか複数の専門家をご自分でリサーチして依頼することも可能です。
抵当権設定登記は、新築、中古に関わらず、住宅ローンを申し込んで住宅購入する場合に必ず手続が求められる登記になります。

不動産業者などから「売買契約」で住宅を購入する場合　
所有権移転登記

所有権移転登記とは、土地や建物の所有者を変更する登記のことをいいます。たとえば、マンションや建売住宅などを購入する時、購入前の所有者は不動産業者になっていることが一般的です。

この所有者を不動産業者から購入者に変更する手続を所有権移転登記といい、不動産の売買契約が成立し金融機関からの住宅ローンの融資決定がなされることで、この登記手続に進む流れとなります。こちらの登記も専門家である司法書士が代理として行うことが一般的で報酬も見積書に記載されておりますので確認しておきましょう。

なお、登記をする際は、原則として「登録免許税」といった税金を納める必要があり、ここまで解説した「所有権保存登記」「抵当権設定登記」「所有権移転登記」は、司法書士への報酬にプラスして登録免許税がかかります。
登録免許税の金額は、新築住宅、中古住宅、一般住宅、長期優良住宅などによって異なり、場合によっては「軽減税率」が適用されます。

引っ越しや離婚などで住所や氏名が変更になった場合　
住所・氏名変更登記

会社からの異動命令や離婚などによって、住所や氏名が変わる場合もあると思いますが、そのような時は「住所・氏名変更登記」という登記手続を行う必要があります。役所に対して住所の変更手続は忘れずに行う方が多い一方で、登記の住所変更手続を行う方は少ないようです。

たしかに専門家に対する報酬や登録免許税などの費用がかかるためなかなか実行に踏み出せない方も多いことでしょう。ですが離婚した場合で苗字が変わった場合や「財産分与」といって不動産の全部や一部を取得する場合など、この登記手続が必要になります。

一見、地味な登記手続であるものの、さまざまな登記手続の前提として重要な役割をはたしている登記手続であり、行なわなかったために他の登記手続を進められないといったこともあり得ます。

住宅ローンをすべて完済した場合　抵当権抹消登記

住宅ローンをすべて完済した後は、土地や建物に付いている「抵当権」を抹消する必要があります。この抵当権を抹消しなければ、将来、土地や建物を売却したりする際の大きな妨げとなります。

さらに、住宅ローンの融資を受けた金融機関から完済後に抵当権抹消登記に必要な書類が届くことになりますが、これを紛失したり放っておくことで後の抵当権抹消登記において再発行手続やその他の手続が絡むことでかえって無駄な費用がかかる場合もあります。

抵当権抹消登記は、強制手続ではないものの、登記にかかる費用も1万円から2万円程度と安価で登録免許税も土地と建物を合わせても2千円で済みますので速やかに手続を行うことをおすすめします。

この登記が完了することで購入した住宅は晴れて自分の財産になることになります。

建物を取り壊した場合　建物滅失登記

建物滅失登記とは、登記されている建物を取り壊した時に行う登記手続です。建物滅失登記は、建物表題登記と同様に強制手続となっており、建物を解体して1ヶ月以内に登記手続をする必要があります。

また、建物を解体する時は業者に依頼することが一般的ですが、その際に交付される「取壊証明書」を建物滅失登記に添付する必要があります。建物表題登記について人の出生にたとえましたが、建物滅失登記は、人が亡くなった時に届出する「死亡届」と同じ役割を担います。

建物滅失登記を行うことによって、その土地の上には建物が存在しないことが証明される手続であり、極めて重要な登記手続になります。なお、土地家屋調査士が専門家にあたり、登記する際に必要な登録免許税はかかりません。

たとえば、両親が住んでいた家を解体するなどの際は、解体業者や土地家屋調査士へ相談してみることをおすすめします。

まとめ

本記事では、住宅購入前後に知っておきたい不動産登記について解説しました。

不動産登記は、住宅購入だけに限らず本記事では解説を割愛した贈与や相続といった人生においてさまざまな出来事によって必要な場合があり、その都度、司法書士、税理士、土地家屋調査士といった専門家に依頼する必要が出てきます。

昨今では、お金の専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談するなどしてこれらの知識について幅広く理解を深めるお手伝いができる時代になってきています。
いずれにしましても、一生に一度の大きな買い物である住宅購入であるからこそ、必要な登記手続について大まかに押さえておくことは大切だと思います。