不動産の売却所得、税金がかかるケースとかからないケース

長い人生においては、さまざまな理由から住宅などの不動産を売却する機会も訪れます。
たとえば、相続で取得した空き家や土地を売却したり、転勤などでマイホームを手放すことになったり。

この記事では、不動産を売却した場合の税金の取り扱いについてまとめました。

不動産を売却したお金は「譲渡所得」になる

マイホームや空き家などの不動産を売却したお金は、原則「譲渡所得」として所得税や住民税が課されます。

とはいえ、国税庁では譲渡所得を計算するための計算式が設けられていて、計算の結果、0円やマイナスになった場合は所得税や住民税が課されることはありません。
つまり、 税金がかからないこともあるということです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は、以下の通りとなります。

1．売却代金－（2．取得費＋3．譲渡費用）－4．特別控除額＝譲渡所得

1．売却代金

売却代金とは、不動産を売却した代金になります。
売却代金には消費税も含まれます。

2．取得費

取得費とは、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか、設備費や改良費などのことをいいます。

なお、建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となるため、古ければ古いほど取得費が低くなる特徴があります。

売った土地や建物が先祖伝来のものである場合、買い入れた時期が古く取得費がわからない場合は、 売却代金の5％相当額を取得費とすることが認められています。

たとえば、土地と建物を合わせて3,000万円で売却した場合、5％相当額の150万円（3,000万円×5％）を取得費とすることができます。

3．譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用のことをいい、具体的には以下のようなものがあります。

・　土地や建物を売るために支払った不動産業者に対する仲介手数料
・　司法書士へ支払う登記費用
・　印紙税で売主が負担したもの
・　貸家を売却する場合の借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
・　建物を取り壊したときの取壊し費用や建物の損失額　など

余談ですが、実際に土地や建物などの不動産を売却する場合には、購入希望の買主が現れたときにいつでも売却できるようにしておくため、不動産の名義を変更する相続登記などを速やかに行っておくとよいでしょう。

4．特別控除額

特別控除額とは、税金の負担を軽くするために設けられている制度のことです。
自宅を売却した時、自宅と土地を売却した時、自宅が災害でなくなってしまった時などは、3,000万円を特別に差し引きすることができます。

また、 平成28年4月1日以降からは、相続で取得した空き家を売却する場合も、一定の要件を満たすことで特別控除額が適用できるようになりました。

実際の事例をもとに計算してみましょう

譲渡所得の具体的な計算例を紹介します。

計算の前提状況は下記の通りとします。

『平成28年5月に実家に1人で暮らしていた母親が他界、土地と建物を相続。
すでに住宅を購入しているため実家の空き家管理が大変になると考えていた矢先、幸いにも実家の買い手が現れ3,200万円で売却。

すでに父親も亡くなっており、実家の購入金額は不明。
譲渡にかかった費用は50万円。
3,200万円という大きな金額で実家が売却できたのはよかったが、はたして税金はいくらかかるのかが心配。】

これを計算式に当てはめます。

3,200万円【売却代金】－（160万円【取得費：3,200万円×5%】＋50万円【譲渡費用】）－3,000万円【特別控除額】＝－10万円

このとおり計算結果は、－10万円となり、相続した実家を売却した結果「赤字」とみなされることになります。

つまり税金はかからず、売却代金3,200万円から譲渡費用50万円を差し引いた3,150万円はすべて手元に残るお金となります。

この具体例の場合は売却代金が3,200万円以下であれば、すべての計算結果がマイナスとなるため、売却した金額から譲渡費用を差し引いた残りがすべて自分の手元に残ることになります。

実家を相続で取得した場合、同じような状況になる人は今後大勢いるでしょう。

税金がかからずにすめば、ある程度まとまった金額が手に入ることになるため、子どもの大学費用や結婚費用をはじめ、自分たちの住宅ローンの返済などに充てることもできますね。
その場合はご両親へ心から感謝しなくてはなりません。

まとめ

本記事ではマイホームや空き家など、不動産を売却した場合における税金の取り扱いについて解説しました。

法改正によって、平成28年4月からは特別控除額が適用される枠も広がり、より多くの方の参考になるのではないかと思います。

不動産業者と売買管理契約を交わすだけでなく、税理士やFPなどの専門家へ相談し、少しでも損をしないような対策を講じてみることをおすすめします。